Sanciones en los Consorcios: ¿Quién le pone el cascabel al gato?-Por Patricia Vásquez-

La responsabilidad de la aplicación y cumplimiento estricto de los protocolos sanitarios establecidos por el Gobierno porteño para el uso de los espacios comunes en los edificios -cargada sobre las espaldas de los administradores – reabrió las puertas del debate respecto del poder sancionador en los Consorcios sobre los propietarios infractores.

Un tema que data desde los tiempos de ñaupa y que llega recargado a la actualidad.

Sabemos que las reglas en un Consorcio están plasmadas en los Reglamentos de Copropiedad y de Convivencia, éste último existe en la mayoría de los edificios, pero sabemos también que el desconocimiento de uno y otro, es el común denominador de los propietarios.

Que su conocimiento está ajustado al interés real del propietario por su uso y aplicación; también porque algún perjuicio o disgusto ha resultado en motor de ese descubrimiento.

Entonces entre el desconocimiento y el desinterés por respetar aquella sabia regla que dice que el derecho de uno termina donde comienza el de los demás, piedra basal del respeto mutuo, surgen las ideas de enderezar voluntades a fuerza de sanciones o multas dinerarias para los desobedientes.

En esta composición entran los aportes de la cuarentena que, a la luz de las normas sanitarias nacionales y locales, determinaron que las resistidas e ignoradas reglas consorciales fructificaran con precisas restricciones en el uso de los espacios comunes y comunes no indispensables como solarium, piletas, gimnasios, etc. 

La liberación de estas áreas, obtenida esta última semana, sabe a una doble prueba para el conjunto consorcial en tanto responsables de su propio cuidado sanitario y del resto de sus vecinos; como de la perdurabilidad de esa apertura, en el camino definitivo a la normalidad. 

Todas acciones que tienen a la comunicación como denominador común, en cuanto puente ideal para la organización y el cumplimiento del protocolo, enfatizado en la disposición 4725/2020 de la Ciudad.  Con papel estelar del administrador quien debe proveer a los propietarios el texto, y secundario del Consejo para la entrega de turnos digitales o manuales y custodiar el estricto cumplimiento.

Vuelta entonces a na situación que no por nueva, no deja de ser remanida: el sempiterno incumplimiento de las normas, por un lado, y la solución recurrente de sancionar para encarrilar desobediencias por el otro.  Sea con penas dinerarias o con suspensiones temporarias en el uso de espacios como castigo eficaz para el cese de atropellos.

Surge aquí la pregunta del millón: ¿es posible imponer una multa al vecino desaprensivo o rebelde que viola el reglamento de copropiedad, el de convivencia o los protocolos dictados en el marco de la cuarentena?

Las respuestas en favor están respaldadas en el ejemplo de los barrios cerrados. Pero éstos igual que los clubes de campo y parques industriales integran los conjuntos inmobiliarios, en los que ante una violación reglamentaria aplica el artículo 2086 del Código Civil y Comercial. 

En cuanto a consorcios, los juristas especialistas en propiedad horizontal tienen opiniones diversas en la doctrina, pero no por ello son condescendientes con quienes rompen las normativas.

Unos precisan que el sistema de sanciones debería figurar en el Reglamento, estar aprobado por la totalidad de los propietarios y garantizar, ineludiblemente, el derecho de defensa del incumplidor. Otros que existe prioritariamente el camino de mediación prejudicial.

Ahora, imaginemos que la justicia privada fuese una realidad posible. ¿Quiénes integrarían el tribunal responsable de investigar las conductas contrarias a las normas? ¿Los más sabios, los profesionales, los más probos, los que se postulen; cómo serían elegidos?, reflexiona Diana Sevitz, abogada de la Cámara de Propiedad Horizontal, Caphai, en nota especial sobre este tema.

Sería un escenario para nada sencillo e innecesario que lejos de solucionar podría abrir nuevos conflictos. Una probabilidad seguramente considerada por el Congreso al mantener el espíritu del artículo 15 de la Ley 13.512, que traspoló en el artículo 2069 del CC y C que remite a la vía procesal “más breve de que dispone el ordenamiento local” para hacer cesar la infracción, y si el infractor no es propietario   “puede ser desalojado” en caso de reiteración.

Entonces el camino acertado es que la sanción se trate por la vía judicial.  Claro como el agua clara. El Consorcio no tiene poder sancionador.  Al incumplimiento reiterado de las reglas de convivencia y ahora del protocolo para uso de los espacios comunes, los pone en caja la justicia. El juez será quien le ponga el cascabel al gato.

crédito imagen, lectupeques.blogspot.com

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